Bauen und Wohnen in Sprockhövel

Im Rahmen des Bauservicebüros beraten die Mitarbeitenden des Fachbereichs Planen und Umwelt / Bauen und Wohnen Interessierte bezüglich der Bebaubarkeit von Grundstücken und der Zulässigkeit geplanter Vorhaben. Privaten Bauinteressent*innen, Bauträgern, Makler*innen, Investor*innen und betroffenen Nachbar*innen wird hier Beratung angeboten. Durch die Bündelung der Beratung des gesamten Fachbereichs im Voraus eines Bauvorhabens wird der Weg durch die Behörden erleichtert.

Im Bauservicebüro wird beraten und informiert über

• die Bebaubarkeit von Grundstücken
• den Inhalt von Bebauungsplänen und sonstigen ortsbezogenen Vorschriften, die das Bauen betreffen (Gestaltungssatzung, etc.)
• Bauanträge, Bauvoranfragen, Anträge auf Grundstücksteilung und Anträge auf Abgeschlossenheit von Wohnungen
• den Inhalt und die Auswirkungen von Baulasten
• Denkmalschutz und Kulturgutliste

Mitarbeitende des Baubürgerbüros sind montags, von 8.00 bis 12.00 Uhr und 14.00 bis 16.00 Uhr zu erreichen. Persönliche Gespräche finden ausschließlich nach vorheriger Terminvereinbarung statt.

Das Baugenehmigungsverfahren ist eine der Hauptaufgaben der Bauaufsicht. Allgemein gilt: Die Errichtung und die Änderung baulicher Anlagen bedürfen vorab einer Baugenehmigung. Ebenso bedarf es einer Baugenehmigung, wenn die Änderung der Nutzung baulicher Anlagen oder von Teilen baulicher Anlagen geplant ist. Dies gilt selbst dann, wenn keine baulichen Änderungen vorgesehen sind. Die Ingenieur*innen der Bauaufsicht prüfen im Genehmigungsverfahren, ob das Bauvorhaben öffentlich-rechtlichen Bestimmungen entspricht. Vielfach ist für diese Prüfung die Beteiligung weiterer Fachämter innerhalb der Stadtverwaltung und externer Behörden erforderlich. Die Bauaufsicht koordiniert das gesamte Verfahren und ist zentrale Ansprechpartnerin für die Bauherrschaft und die entwurfsverfassenden Personen.

Der Baubeginn darf erst nach Erteilung der Baugenehmigung erfolgen. Gegebenenfalls einzureichende Nachweise (beispielsweise Statik-, Wärme- und Schallschutznachweise) sind vorher bei der Bauaufsicht einzureichen.

Für die Erstellung der Baugrube oder für einzelne Bauteile oder Bauabschnitte besteht die Möglichkeit, vor Erteilung der Baugenehmigung für das Gesamtvorhaben, eine Teilbaugenehmigung zu erwirken. Mit den darin genehmigten Arbeiten darf dann (ebenfalls nach Einreichung der oben genannten Nachweise) bereits vor Erteilung der Baugenehmigung angefangen werden.

Die Geltungsdauer der Baugenehmigung ist auf drei Jahre begrenzt. Innerhalb dieser Zeit muss mit dem Bauvorhaben begonnen werden. Nach Ablauf dieser Frist ist die Baugenehmigung erloschen. Sollte jedoch weiterhin gewünscht sein, das geplante Vorhaben umzusetzen, ist eine neue Baugenehmigung zu beantragen. Das Verfahren beginnt dann jedoch von Neuem, der Baubeginn darf dann erst nach erneuter Baugenehmigung erfolgen. Vor Ablauf dieser Frist kann jedoch ein Antrag auf Verlängerung der Geltungsdauer der Baugenehmigung gestellt werden. Diese kann dann nach Prüfung durch die zuständigen Ingenieur*innen um jeweils ein Jahr verlängert werden.

Lassen sich die vielfältigen Fragen bauplanungsrechtlicher Art nicht im Rahmen eines Bauberatungstermins beantworten, empfiehlt es sich, eine Bauvoranfrage einzureichen. Dieses Verfahren dient der Prüfung der planungsrechtlichen Zulässigkeit des geplanten Vorhabens. Nach positivem Ausgang dieses Verfahrens („Bauvorbescheid“) darf das Vorhaben jedoch noch nicht umgesetzt werden. Ein Baugenehmigungsverfahren ist zusätzlich durchzuführen, da auch bauordnungsrechtliche Vorschriften zu prüfen sind. Das Verfahren bietet jedoch trotzdem den folgenden Vorteil: Da es sich ausschließlich um die Prüfung planungsrechtlicher Vorschriften handelt, müssen keine bauordnungsrechtlichen Belange aus den einzureichenden Unterlagen hervorgehen. Die einzureichenden Unterlagen sind daher nicht so umfangreich und detailliert, wie sie es im Rahmen eines Baugenehmigungsverfahrens sein müssten. Nach Erteilung des Bauvorbescheids ist die Genehmigungsbehörde drei Jahre gebunden. Es besteht also ein Anspruch auf die planungsrechtliche Bewertung des Vorhabens, der auch im anschließenden Baugenehmigungsverfahren gilt. Bezüglich der planungsrechtlichen Zulässigkeit des Vorhabens besteht daher weitgehende Rechtssicherheit. Insbesondere bei einem anstehenden Grundstückskauf kann dies von Bedeutung sein.

Analog zur Verlängerung der Geltungsdauer einer Baugenehmigung, kann auch ein erteilter Bauvorbescheid um jeweils ein Jahr verlängert werden, wenn der entsprechende Antrag vor Ablauf der Frist eingeht.

Die Baulast ist eine freiwillig übernommene öffentlich-rechtliche Verpflichtung der Grundstückseigentümerschaft gegenüber den Bauaufsichtsbehörden zu einem das Grundstück betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen, das sich nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergibt.
Die Baulast ermöglicht im Einzelfall, die Baugenehmigung für ein Vorhaben zu erteilen, das sonst auf Grund von Verstößen gegen öffentliches Baurecht unzulässig wäre. Durch Baulast können beispielsweise notwendige Abstandsflächen oder die erforderliche Zuwegung auf einem benachbarten Grundstück öffentlich-rechtlich gesichert werden. Auch die Überbebauung von Flurstücksgrenzen mit einem Gebäude ist nur über eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung der Eigentümer (Baulast) möglich.

Die Baulasten werden in einem Verzeichnis bei der Baugenehmigungsbehörde (Bauaufsicht) geführt.

Die Löschung von Baulasten kann auf Antrag oder von Amts wegen erfolgen. In jedem Fall allerdings nur, wenn die öffentlich-rechtlichen Gründe für das Bestehen der Baulast nicht mehr fortbestehen.

Einsicht in das Baulastenverzeichnis bekommen die Eigentümer*innen der belasteten oder begünstigten Grundstücke und jene, die ein berechtigtes Interesse vorweisen können.

Die Teilung bebauter Flurstücke darf erst in das Liegenschaftskataster übernommen werden, wenn ein Genehmigungsbescheid der Bauaufsichtsbehörde vorliegt oder ein öffentlich bestellter Vermessungsingenieur (ÖBVI) die bauordnungsrechtliche Unbedenklichkeit der Teilung bescheinigt hat. Die Teilungsgenehmigung ist bei der Bauaufsichtsbehörde zu beantragen. Die Genehmigung darf nur versagt werden, wenn durch die Teilung Verhältnisse geschaffen würden, die den Vorschriften der Landesbauordnung NRW oder den aufgrund der Bauordnung erlassenen Vorschriften zuwiderlaufen.

Fliegende Bauten sind bauliche Anlagen, die geeignet und bestimmt sind, an verschiedenen Orten wiederholt aufgestellt und zerlegt zu werden. Baustelleneinrichtungen und Baugerüste sind keine Fliegenden Bauten (§ 78 Abs. 1 BAuO NRW 2018).

Fliegende Bauten, die einer Ausführungsgenehmigung bedürfen, dürfen unbeschadet anderer Vorschriften nur in Gebrauch genommen werden, wenn ihre Aufstellung der Bauaufsichtsbehörde unter Vorlage des Prüfbuches angezeigt ist.

Fliegende Bauten, die keine Ausführungsgenehmigung benötigen, sind dem § 78 Absatz 2 Satz 1 BauO NRW 2018 zu entnehmen. Alle weiteren fliegenden Bauten bedürfen einer Ausführungsgenehmigung.

Die Inbetriebnahme dieser Fliegenden Bauten bedürfen einer Gebrauchsabnahme durch die Bauaufsicht. Hierzu ist frühzeitig ein Termin abzustimmen. Das Prüfbuch muss bei der Abnahme vorliegen und die tragende Konstruktion der baulichen Anlage muss noch einsehbar sein.

Die Abnahme löst eine Gebührenpflicht aus.

• Was finden Sie in unseren Hausbauakten? 
  Baugenehmigungen nebst dazugehöriger Pläne und weiterer Unterlagen. Beispielsweise sind dies gegebenenfalls auch Angaben über Entwässerungsleitungen, Wohnflächen, umbauten Raum, bei gewerblichen Vorhaben auch Betriebszeiten und Weiteres.
• Ist das Archiv vollständig? 
  Das Archiv ist nicht lückenlos. Zu einzelnen Gebäuden finden sich keine Informationen. Das liegt zum einen am Alter einiger Gebäude, zum anderen sorgte die kommunale Neugliederung in den 1970ern ebenfalls dafür, dass das Archiv Lücken aufweist. Insbesondere im Bereich Niedersprockhövel lohnt sich daher ebenfalls die Recherche im Stadtarchiv der Stadt Hattingen.
• Wer darf Akteneinsicht nehmen? 
  Die jeweiligen Eigentümer*innen oder eine durch diese bevollmächtigte Person.
• Wann kann Akteneinsicht genommen werden?
  Die Einsicht in das Bauaktenarchiv ist nach vorheriger Terminabsprache während der Öffnungszeiten möglich.
• Ist es möglich, die Akten digital zur Verfügung zu stellen? 
  Das Archiv der Hausbauakten wird momentan digitalisiert. Ein guter Teil des Archives ist bereits digital verfügbar. Es empfiehlt sich daher vor Einsichtnahme telefonisch zu erfragen, ob die Akten des gewünschten Gebäudes bereits digitalisiert wurden. Ist dies der Fall, ist die Erstellung eines Datenträgers mit allen digital zur Verfügung stehenden Informationen möglich.

Für die Aufteilung eines Gebäudes in Eigentumsanteile (Sondereigentum an Wohnungen und "nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen“) ist die Bildung neuer Grundbuchblätter erforderlich.

Sondereigentum kann jedoch nur dann im Grundbuch eingetragen werden, wenn die Wohnungen oder sonstige Räume in sich abgeschlossen sind. Das heißt, sie sind untereinander baulich hinreichend getrennt.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird auf Antrag von der Bauaufsichtsbehörde ausgestellt und dient dem Grundbuchamt als Nachweis, dass diesbezüglich die Voraussetzung zur Einräumung von Sondereigentum erfüllt ist.

Sie wird mit dem dazugehörigen Aufteilungsplan als Urkunde zu den Grundakten eines Wohnungsgrundbuchs genommen. Der Aufteilungsplan ist damit Inhalt des Wohnungsgrundbuchs selbst und nimmt am öffentlichen Glauben teil.

Der Aufteilungsplan umfasst von der Bauaufsichtsbehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehene Bauzeichnungen, aus denen die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile ersichtlich ist. Zweck des Aufteilungsplans ist es, die Grenzen des Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums klar aufzuzeigen.

Der Gemeinde steht beim Kauf von Grundstücken unter bestimmten Bedingungen ein allgemeines Vorkaufsrecht zu. Das Grundbuchamt darf bei Grundstückskäufen den Käufer oder die Käuferin nur dann als Eigentümer*in in das Grundbuch eintragen, wenn die Nichtausübung oder das Nichtbestehen des Vorkaufsrechts nachgewiesen ist (Negativattest).

Der beziehungsweise die Verkäufer*in hat daher der Gemeinde den Inhalt des Kaufvertrages unverzüglich nach Abschluss mitzuteilen. Besteht ein Vorkaufsrecht nicht oder wird es nicht ausgeübt, stellt die Gemeinde auf Antrag darüber unverzüglich ein Zeugnis aus. Das Zeugnis gilt als Verzicht auf die Ausübung des Vorkaufsrechts. Das Vorkaufsrecht kann nur binnen zwei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrages gegenüber dem beziehungsweise der Verkäufer*in ausgeübt werden. Die Mitteilung des Kaufvertrages an die Gemeinde sowie der Antrag auf das Zeugnis übernimmt in der Regel der Notar.

• Bauüberwachung und Bauzustandsbesichtigung von genehmigten Gebäuden und baulichen Anlagen
• Wiederkehrende Überprüfungen von Sonderbauten wie beispielsweise Schulen, Geschäftshäuser, Versammlungsstätten, Großgaragen
• Technische Prüfung von Anträgen auf Wohnungsbauförderung
• Baurechtliche Genehmigung von Sonderveranstaltungen

• Durchführung ordnungsbehördlicher Maßnahmen bei baurechtswidrigen Zuständen